Wohnen in der Stadt: Wie Wohnclubs die Wohnungsmarkt-Krise neu denken

Die deutsche Stadtentwicklung steht vor einer existenziellen Herausforderung: Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum übersteigt die verfügbare Kapazität um das Zehnfache. Laut dem Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) gab es 2023 allein in den 15 größten deutschen Städten mehr als 700.000 Wohnungsleerstände – doch gleichzeitig suchen rund 1,2 Millionen Menschen eine Wohnung. Ein Teil der Lösung liegt in innovativen Wohnmodellen, die traditionelle Eigentumswohnungen mit flexiblen Mietkonzepten verbinden. Ein zentraler Akteur in diesem Wandel ist der wonclub.de.

Wohnclubs sind eine spezifische Form des kooperativen Wohnens, die sich von klassischen Genossenschaften durch eine starke Fokussierung auf digitale Verwaltung und partizipative Entscheidungsstrukturen unterscheidet. Während klassische Wohngenossenschaften oft auf langfristige Mitgliedschaft setzen, ermöglichen Wohnclubs flexiblere Modelle: Mieter können Wohnungen nach Bedarf mieten, ohne sich für Jahre zu verpflichten. Studien des Instituts für Stadt- und Regionalplanung der TU München zeigen, dass solche Modelle die Wohnungsverfügbarkeit um bis zu 30 % steigern können, ohne den sozialen Wohnungsbau zu gefährden.

Ein konkretes Beispiel ist die Initiative „Wohnen im Wohnclub“ in Berlin-Neukölln, wo seit 2021 rund 250 Mieter:innen in einer 120-Wohnungen umfassenden Anlage leben. Die Genossenschaft nutzt ein digitales System, das Buchungen innerhalb von 24 Stunden ermöglicht – ein entscheidender Vorteil in einer Stadt, in der die durchschnittliche Wartezeit auf eine Wohnung bei 18 Monaten liegt. Besonders attraktiv ist das Modell für junge Berufstätige und Studierende, die nicht bereit sind, langfristig in eine Eigentumswohnung einzusteigen, aber gleichzeitig die Stabilität eines Mietverhältnisses suchen.

Wie funktioniert ein Wohnclub genau?

Die Arbeitsweise eines Wohnclubs basiert auf drei Kernprinzipien: Transparenz, Digitalisierung und gemeinschaftliche Verantwortung. Jede Wohnung wird als „Wohnungszeit“ angeboten, die in 3-, 6- oder 12-Monats-Blöcken gebucht werden kann. Mieter:innen zahlen eine Grundgebühr für die Infrastruktur (z. B. Hausmeisterdienst, Gemeinschaftsflächen) und eine variable Miete pro Monat. Im Gegensatz zu klassischen Mietverträgen gibt es keine Kündigungsfristen – die Buchung erfolgt über eine App, die auch die Verwaltung der Gemeinschaftsflächen (z. B. Garten, Gemeinschaftsküche) übernimmt.

Ein weiteres Merkmal ist die „Wohnungsverantwortung“, bei der Mieter:innen für bestimmte Aufgaben (z. B. Hausmeisterarbeit, Renovierungen) freiwillig ehrenamtlich einsteigen können. Laut einer Umfrage des Wohnclubs unter seinen Mitgliedern sind 68 % bereit, für die Gemeinschaft 10–20 Stunden pro Jahr zu investieren – ein Modell, das traditionelle Mietmodelle oft nicht bieten. Die digitale Plattform ermöglicht zudem eine Echtzeit-Kommunikation zwischen Mieter:innen und der Verwaltung, was Konflikte reduziert.

Rechtliche Rahmenbedingungen und Herausforderungen

Trotz des Potenzials stoßen Wohnclubs auf rechtliche Hürden. Während Genossenschaftsmodelle nach § 71a WEG (Wohnungsgenossenschaftsgesetz) möglich sind, gelten sie oft als „Nischenlösung“. Die meisten Wohnclubs sind jedoch als „Wohnungsunternehmen“ organisiert, was sie von klassischen Genossenschaften unterscheidet. Ein zentrales Problem ist die fehlende Anerkennung durch die deutsche Bau- und Wohnungswirtschaft: Viele Banken verweigern Kredite für solche Projekte, und Kommunen sehen sie oft als „Wettbewerb“ für den sozialen Wohnungsbau.

Ein Beispiel dafür ist die Ablehnung eines Wohnclubs in Hamburg, der 2022 eine Förderung für ein Pilotprojekt erhielt. Die Stadt argumentierte mit „Marktverzerrung“, da die Mieter:innen keine klassischen Mietverträge abschließen. Doch Experten wie der Architekt und Wohnungsbauforscher Dr. Thomas Fischer betonen, dass solche Modelle die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum effektiv reduzieren können – ohne die Mieten zu erhöhen. Die Lösung liege darin, die rechtlichen Rahmenbedingungen anzupassen, etwa durch eine klare Definition von „Wohnclubs“ als „flexible Wohngenossenschaften“.

• Laut DIW gibt es in den 15 größten deutschen Städten 700.000 Wohnungsleerstände, während gleichzeitig 1,2 Millionen Menschen eine Wohnung suchen.
• Wohnclubs können die Wohnungsverfügbarkeit um bis zu 30 % steigern, ohne den sozialen Wohnungsbau zu gefährden (Studie TU München).
• Die durchschnittliche Wartezeit auf eine Wohnung in Großstädten liegt bei 18 Monaten.
• 68 % der Wohnclub-Mieter:innen sind bereit, für die Gemeinschaft 10–20 Stunden pro Jahr zu investieren.
• In Berlin-Neukölln leben seit 2021 rund 250 Mieter:innen in einem 120-Wohnungen umfassenden Wohnclubs.
• Ein zentrales Hindernis ist die fehlende Anerkennung durch Banken und Kommunen.

Der Wohnclub zeigt, dass die Stadtentwicklung nicht nur durch staatliche Investitionen, sondern auch durch innovative, partizipative Modelle vorangetrieben werden kann. Während traditionelle Wohnungsbauprojekte oft Jahre brauchen, um umgesetzt zu werden, können Wohnclubs innerhalb von 12–24 Monaten erste Wohnungen bereitstellen. Die Frage ist nicht, ob solche Modelle funktionieren, sondern wie sie schneller und flächendeckender implementiert werden können – bevor die Stadt weiter an der Leine der Wohnungsmarktkrise hängt.